他人の土地を利用する権利として、代表的なものに、地上権と土地賃借権があります。

どちらも、自身のために他人の土地を利用する権利ですが、両者には大きな違いがあります。

まず、根本的な性質の違いとして、地上権は物権であり、賃借権は債権であるということです。

物権は、物を直接排他的に支配する権利で、基本的に誰に対しても主張できる性質を有しています。

対して、債権は、特定の人に対して一定の行為を請求することができる権利で、当事者間においてのみ主張できるという相対的な性格を持っています。

そのため、物権としての地上権と、債権としての土地賃借権は、その性質上色々な違いが生じてきます。

ただし、その全てを詳述すると収拾がつかなくなるので、ここでは主なものについて説明したいと思います。

地代の有無

地上権は、地代の支払いを要素としません。

すなわち、地代の支払いがなくても当然に成立します。

地代を支払うかどうかは任意であり、当事者が地代を支払うという約定をしたときにだけ、支払い義務が生じます。

対して、土地賃借権は、地代の支払いは必須条件となります。

地代の支払い、賃料の支払いのない契約もありますが、これは賃借権ではなく、法律上は、使用借権という別の権利に分類されます。

ただし、現代においては、使用借権での取り引きはかなり特殊なケースで、現実にはあまり見受けられません。

また、地上権も、実際には地代の支払いの取り決めをしている場合がほとんどだと思います。

土地を使用できる状態にしておく義務

地上権設定者は、地上権者のために、土地を利用し得る状態にしておく義務はありません。

ですが、土地賃貸人は、賃借人のために、土地を使用できる状態にしておく積極的義務を負います。

例えば、土地の地盤沈下や崖崩れなどが起き、土地の利用ができなくなった場合、賃貸人は土地の利用ができるように修繕・工事をしなければならないということです。

譲渡の可否

地上権者は、地上権設定者の承諾がなくても、自由に自身の地上権を他人に譲渡することができます。

一方、土地賃貸人は、原則として、賃貸人の承諾がなければ、賃借権の譲渡はできません。

賃貸人の承諾がないのに賃借人が賃借権を譲渡した場合、賃貸人は契約の解除をすることができます。

登記の請求

地上権者は、地上権設定者に対して、地上権の登記を請求することができます。

ですが、土地賃借人は、賃貸人との間での特約がないと、賃貸人に対して登記の請求をすることができません。

消滅時効

地上権、土地賃借権ともに権利不行使により、時効消滅します。

ただし、権利不行使の期間に違いがあります。

地上権は、20年間権利を行使しないと、時効により消滅します。

これは、地上権が物権であることからの当然の帰結です。

対して、土地賃借権は、権利を行使できることを知った時から5年間、または、権利を行使できる時から10年間、権利を行使しないと、時効消滅します。

これもまた、賃借権が債権であることからの当然の帰結となります。

まとめ

地上権と土地賃借権の違いについて、表にまとめました。

地上権 土地賃借権
権利の種類・性質 物権 債権
地代 任意
(無料でもOK・当事者間で設定可能)
賃借人に賃料の支払い義務あり
義務 地上権設定者に土地を利用できる状態にする義務なし 賃貸人に土地を利用できる状態にする義務あり
譲渡 自由にできる 賃貸人の承諾が必要
登記 地上権設定者は登記を請求できる 特約がない限り賃借人は登記を請求できない
消滅時効 20年 5年 あるいは 10年

その他、借地借家法の適用や時効取得できるという共通点もありますが、ここでは深く立ち入ることはしません。

また別の機会に。